전월세 상식

 

전·월세 대란이라지만 어렵게 전·월셋집을 얻었다 해도 계약 과정부터 거주 기간, 계약 종료 시점에 적절히 대처하지 못한다면 소중한 임차보증금을 손해 볼 우려가 있어 주의해야 한다.

부동산정보업체 ㈜부동산써브(www.serve.co.kr)는 실수요자들이 전·월셋집을 구한 후 도움이 될 만한 내용을 소개했다.

 

△ 계약 완료 후 최소 2년간 거주 가능, 임대차 해지 사유 확인

임대차 계약 완료 후 주택을 인도받고 전입신고를 마쳤다면, 세입자는 앞으로 최소 2년간 전·월셋집을 사용할 수 있다.

 

단, 임대인과 임차인 모두 계약 기간 중이라도 계약을 중도 해지할 수 있는 경우가 있어 주의해야 한다.

임차인은 임차주택의 일부가 임차인 과실 없이 멸실되거나 기타 사유로 더 이상 사용(거주)할 수 없는 경우 전·월세 계약을 중도 해지할 수 있다.

 

또한 임대인이 임차인 의견을 무시하고 과하게 보존 행위를 함으로써 거주 목적을 달성할 수 없다면 이 역시 해지할 수 있다.

 

계약 기간 중 집주인이 변경된 경우도 중도 해지 사유가 된다.

임대인은 임차인이 약정한 차임(월세 등)을 2회 이상 연체하거나 동의 없이 임차권을 양도한 경우, 그밖에 임차인이 주택을 사용 목적에 맞게 사용해야 하는 의무 등을 현저히 위반한 경우 중도 해지를 통보할 수 있다.

 

△ 대출 원리금 및 월세 소득공제는 ‘덤’

정부가 임차인의 주거비 부담 완화를 위해 전·월세 관련 소득공제 제도를 시행하고 있기 때문에 이를 꼼꼼히 챙겨볼 만하다.

 

특히 작년부터는 소득공제 대상이 총 급여액 5000만원 이하로 기준 금액이 완화됐고, 단독 세대주도 전·월세 공제를 받을 수 있다.

 

전세자금 대출을 받은 무주택 세대주는 원리금을 중도 상환하면, 상환액의 40%가 소득공제된다.

또한 전용 면적 85㎡ 이하의 주택을 월세로 임차한 세입자는 연간 월세 총 납부액의 40%가 소득공제된다.

전세 대출 원리금 상환과 월세 공제는 모두 합쳐서 연간 최대 300만원까지 공제받을 수 있다.

 

△ 임대차 1년 6개월 시점, 재계약 대비

전월세 거주 후 1년 6개월 정도의 시간이 지나면, 보통 2년 계약이 대부분인 임대차 계약 특성상 재계약 또는 계약 종료 이후를 준비해야 한다.

 

임대차보호법상 임대차 계약을 갱신하거나 계약 조건을 변경하고 싶으면 임대인은 계약 기간 종료 6개월 전부터 1개월 전까지, 임차인은 종료 1개월 전까지 통지해야 한다.

만약 해당 기간까지 별도의 통지가 없었다면 기존 계약 그대로 임대차 계약이 자동 연장되는데, 이를 ‘묵시적 갱신’이라 한다.

 

묵시적 갱신이 되면 임차인은 향후 2년간 계속 거주할 수 있으며, 2년 기간 중에 언제든 임대차 계약을 해지할 수도 있다.

임차인의 해지 통보는 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

임대인과 임차인이 계약 종료 전 미리 합의에 따라 계약을 갱신했다면, 임차인은 그대로 계속 거주하면 된다.

 

단, 이 과정에서 임차보증금이 증액됐다면 증액된 금액에 대해서는 확정일자를 다시 받아야 우선변제권을 취득할 수 있다.

임대차 계약이 묵시적으로 갱신되는 최종 기한은 임대인과 임차인 모두 계약 종료 1개월 전까지지만, 계약을 종료하거나 이사 등의 계획이 있다면 최소 2개월 전에는 통지해야 순조롭게 진행될 수 있다.

 

△ 집주인이 보증금 돌려주지 않을 땐 ‘임차권등기명령’

임대차 계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

 

임차보증금 중 일부를 돌려받지 못한 경우에도 신청 가능하며, 임차권등기 이후에는 집을 비우고 이사를 하더라도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다.

임차권등기명령에 따른 비용은 집주인에게 청구할 수 있으며, 임대차 기간 종료 후라도 보증금을 돌려받는 시점까지는 계속해서 해당 주택에 거주해도 된다.

 

△ 경매에 넘어간다면 ‘경락 기일까지 대항력 유지해야’

집이 경매에 넘어간 경우 임차인은 그동안 유지해 온 대항력 등을 더욱 신경 써야 보증금을 큰 손해 없이 돌려받을 수 있어 주의해야 한다.

 

우선 우선 변제 요건인 주택 인도(점유)와 주민등록을 주택 경락(낙찰) 기일까지 계속 유지해야 보증금을 후순위권리자보다 우선 변제받을 수 있다.

이때 임대차 계약 기간이 남았더라도 경매 법원에 배당 요구를 할 수 있다.

 

△ 반복되는 전·월세 계약 스트레스 ‘임대아파트가 해법’

자금 부담 등으로 내 집 마련(매매)은 힘들고, 2년마다 돌아오는 재계약 또는 새로운 전·월셋집을 찾는 스트레스에 지친 임차인들이라면 SH공사나 LH 등 공공이 공급하는 임대주택에 관심을 가져볼 만하다.

주변 전·월세 시세 대비 10~20% 이상 저렴한 가격에 공급돼 청약(당첨) 경쟁이 치열하지만, 꾸준히 준비해서 당첨될 경우 최장 20~30년간 안정적으로 거주할 수 있기 때문이다.

 

㈜부동산써브